Odbiór mieszkania od dewelopera – co wartowiedzieć?

Jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego nabywca powinien dokonać osobistego odbioru lokalu, żeby sprawdzić czy jego metraż, wykończenie oraz standard odpowiadają warunkom zapisanym w umowie z deweloperem.

Dobrze przeprowadzony odbiór mieszkania od developera jest bardzo istotny, ponieważ może nas uchronić przed koniecznością dokonania napraw lokalu na własny koszt. Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w naszym życiu, a zarazem bardzo kosztowna inwestycja, dlatego dla własnego dobra powinniśmy zadbać, żeby nowe mieszkanie spełniało nasze oczekiwania.

Ustalenia dotyczące odbioru lokalu

Przepisy prawne nie regulują obowiązków dewelopera odnośnie terminów i przebiegu odbioru lokalu, dlatego wszelkie związane z tym kwestie powinniśmy zapisać w umowie deweloperskiej. Powinny się w niej znaleźć:

-> ostateczny termin odbioru mieszkania – deweloper powinien wskazać nam termin, w którym inwestycja będzie gotowa do odbioru (warto ustalić karę za opóźnienie wydania mieszkania narastającą z każdym dniem zwłoki),

-> sposób w jaki deweloper poinformuje nabywcę o możliwości odbioru – musimy mieć czas na właściwy odbiór lokalu, ponieważ jeśli nie zdążymy odebrać mieszkania w terminie, deweloper może uznać, że dokonaliśmy odbioru bez zastrzeżeń.

Zanim odbierzemy klucze

Bez względu na to czy odbieramy mieszkanie od dewelopera czy na rynku wtórnym, podczas przekazania mieszkania powinniśmy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Zazwyczaj właściciel (lub deweloper) przedstawia nam treść takiego protokołu. Prawidłowo sporządzony protokół powinien zawierać następujące punkty.

datę i miejsce podpisania,
dokładne dane osób podpisujących protokół (jeżeli podpisujemy umowę z reprezentantem dewelopera powinien mieć on podpisane prawomocne pełnomocnictwo),
datę, numer i tytuł umowy deweloperskiej, której dotyczy protokół,
szczegółowy opis i wskazanie wszystkich wykrytych wad, usterek i innych niezgodności stwierdzonych podczas przekazania, na odbiór możemy się udać z aparatem, żeby zrobić stosowną dokumentację fotograficzną pokazującą stan mieszkania – adnotację o dokumentacji zdjęciowej powinniśmy również zawrzeć w protokole,
podpisy osób uczestniczących w przekazaniu.

Pamiętajmy, że im bardziej dokładny jest protokół, tym łatwiej będzie nam dochodzić naszych praw w sądzie i unikniemy dzięki niemu niepotrzebnych nieporozumień.

Co powinniśmy sprawdzić zanim sporządzimy protokół odbioru?

Odbiór mieszkania ma nam dać gwarancję, że nie kupimy kota w worku, a nasze mieszkanie nie zawiera ukrytych wad konstrukcyjnych i zostało wykonane w sposób zgodny z umową. Powinniśmy też skontrolować czy faktyczny metraż odpowiada temu co zostało zapisane w projekcie. Żeby lepiej przyjrzeć się mieszkaniu, odbiór powinien zostać przeprowadzony w ciągu dnia. Idąc na odbiór powinniśmy zabrać ze sobą: umowę, projekt mieszkania ze schematem instalacji, a także miarkę i kątownik. Dobrze skorzystać z pomocy wykwalifikowanego inspektora nadzoru budowlanego. Jego usługa będzie nas jednak kosztowała około 200-300 złotych.

Sprawdzanie krok po kroku:

Wielkość mieszkania – sprawdźmy dokładnie metraż mieszkania oraz liczbę, wielkość i rozkład poszczególnych pomieszczeń. Pamiętajmy, że mieszkanie może być mierzone według różnych norm, dlatego warto spytać z jakiej normy korzystał deweloper, a następnie sprawdzić czy założenia projektowe odpowiadają faktycznej wielkości mieszkania.

Posadzki – podłogi muszą być idealnie poziome, podobnie jest z terakotą, odchylenia mogą nas narażać na konieczności wykonania ewentualnych poprawek, które podniosą realny koszt zakupu mieszkania. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie z balkonem, skontrolujmy czy ma on odpowiedni spadek i ujście dla deszczówki, a barierka ochronna jest stabilnie zamocowana i zabezpieczona przed działaniem czynników atmosferycznych.

Ściany – ściany nie tylko powinny być równe, ale na ich powierzchni nie mogą znajdować się żadne pęknięcia czy pęcherze powietrza. Jeżeli na ścianie zauważymy zacieki, może to oznaczać nieszczelność dachu. Kąty łączenia ścian powinny być proste, ponieważ za poprawę katów w łazience kafelkarz może doliczyć nam za dodatkową pracę.

Okna – sprawdźmy czy nasze okna są szczelne i dobrze osadzone. Skontrolujmy także czy łatwo się otwierają i czy nie mają widocznych rys i odpryśnięć. Powinniśmy również zwrócić uwagę na zewnętrzne i wewnętrzne parapety, czy zostały trwale osadzone i czy nie ma szczelin pomiędzy parapetem a murami mieszkania.

Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne – drzwi muszą się łatwo otwierać i zamykać, skrzydła drzwiowe powinny być umieszczone na wysokości, która umożliwi położenia pod nimi paneli lub kafli. Jeżeli deweloper zobowiązał się wstawić drzwi antywłamaniowe, powinniśmy dostać od niego stosowny certyfikat potwierdzający ich zabezpieczenia.

Media – musimy mieć dostęp do wody, prądu i gazu. Żeby wygodnie się nam mieszkało poszczególne punkty dostępu powinny być odpowiednio zlokalizowane. Powinniśmy sprawdzić czy kontakty są sprawne, podłączając do nich np. lampkę i czy działają kable do lamp. Skontrolujmy również czy doprowadzono wszystkie dostępy wody zaznaczone w projekcie.

Wentylacja – tradycyjny sposób na sprawdzenie wentylacji poprzez przystawienie zapałki jest wciąż skuteczny. Płomień powinien zwracać się w kierunku kratki wentylacyjnej. Pamiętajmy, że niewłaściwa wentylacja zwiększa ryzyko zagrzybienia i sprawia, że w pomieszczeniach utrzymują się nieprzyjemne zapachy.

Inne pomieszczenia – Nie zapominajmy także o sprawdzeniu innych pomieszczeń, takich jak schowek, piwnica czy garaż. Najważniejsze jest czy ich wielkość zgadza się z projektem i czy drzwi do garażu albo piwnicy dobrze się otwierają.

Rękojmia i gwarancja

Podpisanie protokołu odbioru jest wiążącym dokumentem dla okresu obowiązywania rękojmi i gwarancji. Dzięki nim możemy domagać się naprawienia usterek, których nie wykryliśmy podczas odbioru mieszkania. Nabywców mieszkań na rynku wtórnym chroni jedynie rękojmia, natomiast mieszkania deweloperskie często są dodatkowo chronione gwarancją. Gwarancja jest nieobowiązkowa, a jej warunki powinny zostać zapisane w umowie deweloperskiej albo w osobnym dokumencie. Ochrona z tytułu rękojmi przysługuje nam na mocy kodeksu cywilnego i nie musi być zapisana w umowie sprzedaży.

Na podstawie art. 556 par 1 Kodeksu Cywilnego rękojmi możemy domagać się w przypadku gdy:

„mieszkanie ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy”,
„rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego”.
„rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (niekompletnym)”.

Z rękojmi możemy skorzystać w ciągu trzech lat od daty odbioru budynku. Pamiętajmy jednak, że każda wada powinna być zgłoszona jak najszybciej, najlepiej zaraz po jej zauważeniu. W przypadku gdy mieszkanie ma usterki, które uniemożliwiają nam korzystanie z lokalu, najlepiej nie podpisywać protokołu odbioru mieszkania do czasu ich usunięcia.

Akt notarialny

Na koniec, po dokonaniu oględzin i sporządzenia protokołu odbioru mieszkania, możemy przystąpić do sporządzenia aktu notarialnego, który potwierdzi nasze prawa do odrębnej własności lokalu. Ostateczny termin jego podpisania powinien być określony w umowie z deweloperem datą dzienną. Uchybienie tego terminu powinno być obwarowane karą na rzecz nabywcy za każdy dzień opóźnienia dewelopera.

Odbiór domu – procedury

Zanim wprowadzimy się do naszego wymarzonego nowo wybudowanego domu, musimy uzyskać od władz administracyjnych pozwolenie na jego użytkowanie. W tym celu, po wcześniejszym odebraniu domu od kierownika budowy, należy zgłosić zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Zanim wyślemy zgłoszenie

Inwestor dokonuje odbioru budynku samodzielnie po przez odebranie ukończonego obiektu od kierownika budowy. Jest to odbiór ostateczny, poprzedzony odbiorami poszczególnych części budowy i zakładanych w domu instalacji. Możemy również uczestniczyć w odbiorach częściowych, a każdy z nich musi być potwierdzony wpisem w dzienniku budowy i jest obowiązkiem jej kierownika.

Odbioru instalacji gazowej, kominowej i elektrycznej mogą dokonać jedynie osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Fachowcy potwierdzają brak usterek poszczególnych instalacji i sprawne działanie urządzeń dokonując wpisu do dziennika budowy. Kierownik budowy jest również zobowiązany, aby przeprowadzić geodezyjną inwentaryzację powykonawczą i uporządkować teren budowy oraz pobliskie działki i tereny, które wykorzystywano do prowadzenia prac. Na zakończenie kierownik budowy przekazuje budynek na ręce inwestora, zamyka dziennik budowy i składa stosowne oświadczenie. Podobnie jak w przypadku odbioru mieszkania, warto jest dokonywać odbioru domu z pomocą rzeczoznawców i fachowców, którzy wykryją ewentualne usterki albo błędy wykonawcze. W przypadku wykrycia niedociągnięć i usterek należy je odnotować w dzienniku budowy. Jeżeli nie stwierdzimy uchybień, rola kierownika budowy jest zakończona, a my jako inwestor musimy dopełnić resztę formalności samodzielnie.

Zawiadomienie o ukończeniu budowy

Zakończenie budowy należy zgłosić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, najlepiej na co najmniej trzy tygodnie przed zamieszkaniem w domu. Zawiadomienie jest obowiązkiem prawnym inwestora wynikającym z wydanej uprzednio decyzji o pozwoleniu na budowę, a jego niedopełnieni skutkuje karą administracyjną. Jeżeli inspektorat nie wniesie sprzeciwu drogą decyzyjną w terminie 21 dni od jego doręczenia, inwestor może rozpocząć użytkowanie budynku.

Według art. 57 ustawy Prawo budowlane:

1. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

1) oryginał dziennika budowy;

2) oświadczenie kierownika budowy:

o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

4) protokoły badań i sprawdzeń;

5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;

6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przy-łączy;

7) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7;

8) w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej:

a) wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Ile kosztują formalności związane z odbiorem technicznym budynku?

Chociaż teoretycznie formalności urzędnicze są zwolnione z opłat skarbowych, a pozwolenie na użytkowanie domu jest wydawane bezpłatnie, i tak nie unikniemy kosztów związanych z odbiorem technicznym budynku. Dzieje się tak, ponieważ procedura wydania pozwolenia na użytkowanie domu odbywa się jedynie na postawie dokumentów przesłanych do inspektoratu, co oznacza, że będziemy musieli przygotować stos dokumentów, które będą potwierdzone przez posiadających do tego uprawnienia fachowców. Na przykład – poszczególne odbiory muszą być potwierdzone przez inżynierów zrzeszonych w Naczelnej Izbie Budowlanej. Za takie poświadczenie będziemy musieli zapłacić nawet od 200 do 400 złotych. Okazuję się więc, że zgromadzenie kompletnej dokumentacji, która potwierdzi odbiór techniczny budynku, może nas kosztować nawet kilka tysięcy złotych. Jeżeli zdecydowalibyśmy się zamieszkać w nowym domu bez zgody Inspektorat Nadzoru Budowlanego, narażamy się na wysoką karę administracyjną.

Zapoznaj się także z pozostałymi artykułami w poradniku:

Zapytaj mnie o wycenę lub więcej szczegółów technicznych odbioru Twojego mieszkania lub domu.

Wszystkie prawa zastrzeżone: OdbioryMieszkan.eu.

O autorze

Ryszard Lewczuk

https://www.odbiorymieszkan.eu/ | Więcej porad

Jako technik budowlany, od ponad 45 lat jestem związany ze sztuką budownictwa mieszkalnego oraz użytkowego dla Miasta Warszawy i nie tylko.
Swoje doświadczenie czerpię zarówno z ukończonych szkół jak i wieloletniej, bezcennej praktyki.
O budownictwie wiem wszystko, dlatego jeśli chcesz być spokojny o profesjonalny, rzetelny i na prawdę szczegółowy odbiór swoich „czterech ścian” – zapoznaj się z moją ofertą odbiorów mieszkań i odbioru domów oraz prowadzenia dziennika budowy i nadzoru budowlanego. Zapraszam!

Przed Tobą odbiór mieszkania? Przygotuj się!